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中期凈利率19.3%!中海地產一如既往后勁十足 來源:每日財報

不管是去年秋天出臺的三道紅線,還是今年2月的兩集中土地新政,政策調控都指向抑制房企高杠桿和激進拿地。7月下旬以來,調控新政更是如雨點般落下,樓市調控已經從房價調控擴展到金融監管、指導土地競拍規則、市場秩序整治等領域。房地產行業,進入了一個無黑馬的時代。

盡管如此,中國海外發展有限公司(以下簡稱“中海地產”,00688.HK)仍以逆勢突圍的姿態,向投資者交出了一份滿意的期中“答卷”。2021年上半年,中海地產收入上升21.7%至人民幣1078.8億元;凈利潤為207.8億元,凈利潤率為19.3%,繼續保持行業一流水平。

中海地產隸屬于中國建筑集團,1979年創立于香港,1992年在香港聯交所上市,2007年入選恒生指數成份股。擁有40余年房地產開發與不動產運營管理經驗,業務遍布港澳內地及美國、英國、澳大利亞等多個國家和地區。

從中報業績來看,中海地產盈利能力遙遙領先于行業,多個核心財務指標穩健良好。而這背后與公司董事會主席顏建國對利潤、規模、愈趨扁平化的組織架構前瞻性做法等因素密不可分。

業績穩健增長? 核心財務指標引領行業

8月23日,中國地產發布2021年中期業績。上半年,中海地產物業銷售額增長20.5%至人民幣2072.1億元,對應銷售樓面面積為1050萬平方米,同比上升10%;收入上升21.7%至人民幣1078.8億元;公司股東應占溢利為人民幣207.8億元,同比增1.23%??鄢惡笸顿Y物業公允值變動收益人民幣15.5億元后,股東應占溢利為人民幣192.3億元,同比上升10.9%。

從上述中報可知,公司依舊保持穩健增長,半年已完成年初銷售目標的五成,全年4000億銷售在望。

過去十多年,中海地產資產負債率一直都控制在60%上下,凈借貸比率保持在40%以下。今年中期,中海地產一如既往穩健,其資產負債率為60.2%,遠低于2020年行業平均資產負債率(79.1%)。其中,上半年集團總借貸為人民幣2284.5億元,銀行結余及現金人民幣1174.3億元,凈借貸比率維持于33.8%的行業低水平。未觸“三條紅線”中的任何一條,繼續保持在“綠檔”。

中海發展的優勢還在于融資成本處于行業最低區間。根據中報,中海地產上半年加權融資平均成本為3.6%。超低的融資構筑了中海地產極強的競爭力。

譬如,6月16日,中海地產成功發行30億元公司債券,其中,3年期20億元,票面利率3.25%,利率創行業同期新低;5年期10億元,票面利率3.55%,投資人積極認購,全場認購倍數2.5倍。

6月17日,中海地產成功發行18年期21億元CMBS產品,期限為3+3+3+3+3+3年,票面利率3.6%,成為國內房企首單綠色+碳中和債券產品。其基礎資產為位于成都金融城核心商務區的中海國際中心,該項目包含10棟近80萬平超大體量國際甲級寫字樓群,入駐企業超500家,包括微軟、甲骨文、寶馬中國、巴斯夫、聯邦快遞等世界500強企業,及字節跳動、英雄互娛等獨角獸企業,租金水平為成都甲級寫字樓市場標桿。項目優質的市場口碑和經營效益,為低利率債券的成功發行提供了助力。

由于資金充裕、財務穩健,三大國際機構在上半年還給予中海地產行業領先的信用評級,分別為惠譽A-、穆迪Baa1、標普BBB+。

增持優質地塊 積聚發展動力?

中海地產能夠保持如此高質量的增長很大程度上在于掌門人顏建國的領導能力。顏建國曾表示,“在公開市場里,我們要更加勤奮,在所在目標城市里面,以頻率換概率?!?/p>

自顏建國掌舵,中海地產每年拿地金額、規模均大幅提升,拿地金額從2018年的760億元,提升至去年的1318億元。

一直以來,中海地產重點布局一二線城市,堅持對高能級城市深耕。數據顯示,截至6月31日,中海地產系列公司土地儲備為9224萬平方米,這為發展提供長期動力。

中海地產持續推進藍海戰略,多渠道獲取大宗優質土地,今年新增土地儲備49宗(含中海宏洋),權益購地金額達人民幣778.2億元。例如成功獲取產業資源整合項目——蘇州中泰項目,城市地標項目——蘇州460米超塔項目,棚改項目——長春潤德項目,城市更新單元前期服務項目——深圳龍崗南約項目。

在一、二線城市的土地市場上,中海地產一向出手“快、準、狠”。僅今年6月,中海地產連同其附屬公司就收購了7宗地塊,分別位于蘇州、廈門、???、佛山和長春,應占樓面面積合計約149.79萬平方米;相對應的土地出讓金約167.71億元。

整體來看,今年前6個月,中海地產連同其附屬公司收購的土地累計應占樓面面積約445.74萬平方米,累計應付的土地出讓金約457.96億元。

據今年3月業績會上透露,中海2021年全年拿地目標1650億,上半年才花了400億,如此看來,中海下半年必將加大力度,繼續深耕一線、重點項目,增加優質土儲。

商業項目迎高峰? 多元化協同發展?

中海地產除了在主業上精益求精,而且其多元化發展也頗有成績。

最亮眼的是商業資產項目正在開花結果,上半年營收25億元,同比增長23.3%。根據中報,上半年已經投入運營的商業項目有寧波中海大廈、北京金安中海財富中心等6個項目,下半年還將15個項目入市,涵蓋寫字樓、購物中心、酒店、長租公寓、物流產業園等多種業態。

年內新入市商業項目預計達21個,新入市項目建筑面積合計101萬平方米,推動商業在運營總面積增長20.7%。有一組數據值得關注,超過250家世界500強企業入駐中海寫字樓。中海的發展目標是,2023年商業物業實現年收入100億港元,2025年實現年收入120億元。

在中海地產的業務版圖里,地產主業是核心與支柱,商業地產瞄準的是穿越周期、可帶來持續性現金流的“第二增長”曲線。如今來看,這項著意”明天”的業務開始有所貢獻。

優秀的企業是相似的,很多業務舉措總是具備前瞻性。

正如在中期業績公告的主席報告書里描述:“看得見的未來,正在變得越來越清晰:行業洗牌期加速到來,政策與市場將給予財務健康、遵循商業邏輯的企業更大的發展空間?!倍泻5禺a有望發揮資金充裕的優勢,抓住行業洗牌機遇, 持續提升市場份額。

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