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深響·財報? | 顏建國:看得見的未來 來源:搜狐焦點財經

2021年的銷售目標要在去年3607.2億元的基礎上,實現雙位數的增長;土地投資預算為1650億元,較去年的1318億元增長25%。五個月前,中海地產對全年的發展目標設定的很清晰。

面對“三道紅線”增加補丁,“集體供地”的規則改變,以及多地第二輪土拍延期等突發情況,中海地產在年初公布的銷售及投資目標沒有改變。

8月23日,其2021年中期業績出爐的同時,中海地產便召開業績發布會,董事局主席顏建國、副主席羅亮、行政總裁張智超、副總裁郭光輝及財務總監呂世杰等一眾管理層出席,答疑解惑。

“無論銷售還是投資目標,中海地產有信心完成?!?顏建國表示,不過話鋒一轉他解釋道投資目標最終還是要看土地市場的競爭情況,包括集中供地城市的競爭情況以及新規則,會按照最新情況去完成預算目標?!?/p>

看得見的未來

“變不是最重要的,變化的趨勢或趨勢的變化是最重要的,趨勢的變化能讓人發現看得見的未來?!睂τ谡麄€行業的未來走向,顏建國引用了彼得˙德魯克的這句話形容。

圍繞“房住不炒”為準繩,房地產行業推出一些列政策措施,包括針對房房企的“三條紅線”、針對商業銀行房地產貸款的“兩條紅線”、針對土地供應的“兩集中供地”等,正在牽引房地產市場深刻變局。

在這種背景下,顏建國在主席報告書中判斷:“看得見的未來,正在變得越來越清晰:行業洗牌期加速到來,政策與市場將給予財務健康、遵循商業邏輯的企業更大的發展空間?!?/p>

而這句話,似乎也在折射中海地產的未來。

截至6月底,中海地產資產負債率僅為60.2%,保持在行業最低區間;期末持有現金1174.3億元,凈借貸比率也維持于33.8%的行業低水平,未觸及“三道紅線”的任何一條,繼續保持在“綠檔”。另外,其期內的平均融資成本為3.6%,繼續處在行業最低區間。

另外,整份中報里體現出的盈利能力,也頗為讓管理層滿意。2021上半年,中海地產收入1078.8億元,上升21.7%;經營溢利314億元,物業發展項目毛利率保持行業一流水平;歸母凈利潤207.8億元,歸母凈利潤率高達19.3%。

顏建國將之稱為穩健經營,向精細化管理回歸,所有的條件似乎已經具備。

當下,高杠桿、高負債的企業面臨困境,行業正在迎來新一輪洗牌,財務穩健的頭部房企無疑將擁有更多的可能性,中海地產正在緊緊抓住這一重要機遇。

主流城市防守力

財報顯示,中海地產上半年錄得合約銷售額約2072.1億元,同比增長約20.5%;在內地14個城市新增20幅土地,新增總樓面面積489萬平方米,總購地金額為513億元,權益購地金額為458億元,新增貨值1105億元。中海地產的總土儲也增至9224萬平方米,對應總貨值約1.5萬億元。

進入后半年,“三道紅線” 又添“三道補丁”, “試點房企”新增三個監管維度,包括當年拿地金額比不超40%、近三年經營現金流是否連續為負,以及商票數據每月上報。

作為一家“綠檔”房企,后兩條對中海地產影響不大;唯一可擔憂的40%的購地比指標,按照其全年1650億元的土地權益投資預算,中海地產全年的權益銷售額至少要達到4125億元,雖在其兩位數的規模增長目標內,但更多是針對合約銷售額而言,至于權益銷售額是否能達成這一目標,需要打一個問號。

針對這一疑慮,張智超解釋道:“40%購地比指標去年就有,屬于三條紅線以外的參照,不屬于強制性要求。規則要求房企連續三年凈現金流不能為負,更多是針對房企業在未達到綠檔標準,且在投資上表現比較激進的情況下進行規范,更多是輔助約束和管理?!?/p>

“40%里面是不含持有類物業的投資額,把這部分剔除后,中海地產基本上能達到或者接近于這個水平,所以我們認為這個指標一方面不具備強約束;另外,總體而言對中海地產的影響不大?!?/p>

“今年下半年有1100億貨量,對集團完成全年指標和比較好的效益都有比較大的幫助?!睆堉浅盅a充道。

對于中海地產下半年投資,他也進行了闡述,會繼續堅持在一線城市按投資策略進行布局和相應的投資比重。一線城市是中海一直深耕的領域,從回報率看,一線城市的防守性極其強,無論是銷售速度還是現金流表現,都優于二線和強三線城市。

一個很直觀的數據是,中海地產上半年在24個主流城市的市占率進入當地市場前三,包括北京、上海、廣州、天津、濟南、大連、鄭州、長沙、長春和石家莊等,直接促進了中海地產上半年20.5%的銷售增速。

“下半年,本集團有充裕的財務空間獲取更多優質土地。同時,本集團將發揮資金充裕的優勢,抓住行業洗牌機遇,持續提升市場份額?!?顏建國指出。

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