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中海地產融資優勢顯著,業績穩健提升,高質量發展正循環將擴大競爭優勢 來源:時代財經

2021年上半年,樓市銷售持續火熱,全國商品房銷售金額同比增長38.6%,整體表現強勁,但增速較1-5月下降13.5個百分點,單月增速有所回落,這在一定程度上反映了,后疫情時代房地產行業基本面穩固,在需求端,疫情得到控制后居民購房需求得到釋放,在供應端,房企資金鏈承壓下整體加大供應促進銷售“回血”。但由于土地“兩集中”政策和融資貸款收緊等因素影響,房企面臨的資金壓力和投資難度增加,各梯隊房企分化明顯。

在此背景下,中國海外發展(0688.HK,以下簡稱“中?!保┮猿酵械娜谫Y優勢和卓越的現金流管理能力在一眾房企中表現格外突出。

中海以高質量穩健發展創行業最低融資成本,2021年上半年,中海合約銷售額達2027.1億元,同比大增20.5%,合約銷售面積達1049.6萬平方米,同比增長10%,上半年實現營業收入1078.8億元,同比增長21.7%,實現股東應占溢利207.8億元。銷售額增長更多來自價格提升驅動。

上半年,中海權益拿地銷售比僅為23.9%,遠低于40%,下半年二三輪集中供地競爭優勢凸顯,有充裕的財務空間獲取更多優質土地。同時,下半年中海商業項目入市將迎來高峰期。在行業馬太效應下,中海這類融資優勢顯著、現金流管理能力強的房企將繼續正向循環,未來競爭優勢進一步擴大。

一、融資優勢顯著,以高質量穩健發展創行業最低融資成本

融資成本是衡量一家房企質量的最重要指標。

房地產行業的借貸資金量大,開發周期長,回報率高但同時也存在不少風險。因此,長期保持安全穩健、擁有較強核心競爭力的房企往往是資本爭相追逐的對象,能獲得較低的融資成本。

Wind數據顯示,2021年上半年發行公司債的平均票面利率為5.125%,而房地產行業發行公司債的平均票面利率為5.1552%。

從發債情況來看,2021年中海繼續保持著行業最低的融資成本,8月5日以2.75%、3.25%的票面利率完成了20億元的公司債發行,票面利率創下行業新低。

具體而言,截至8月21日,中海共成功發行6只公司債,發行總額達80億元,位居行業前三。值得注意的是,在今年公司債發行總額前三的房企中,中海以3.1917%的平均票面利率傲視群雄。

除了公司債之外,6月17日,中海發展成功發行了18年期21億元的CMBS產品,期限為3+3+3+3+3+3年,票面利率3.6%,成為國內房企首單綠色+碳中和債券產品。

該產品在創下后疫情時代同類產品發行利率新低的同時,也獲得市場投資機構的廣泛認可,全場認購倍數約2.5倍。該CMBS產品基礎資產為位于成都金融城核心商務區的中海國際中心,項目包含10棟近80萬平超大體量國際甲級寫字樓群,入駐企業超500家,包括微軟、甲骨文、寶馬中國、巴斯夫、聯邦快遞等世界500強企業,及字節跳動、英雄互娛等獨角獸企業,租金水平為成都甲級寫字樓市場標桿。

作為業內第一梯隊的房企,“穩健增長”是中海區別于其他房企的主要特色和標簽。2020年中海的融資成本為3.8%,是唯一一家融資成本破4%的中國上市房企,以絕對優勢領先于其他所有同行。

能夠獲得低融資成本的重要原因在于,中海長期保持財務穩健,未觸及“三大紅線”中的任何一條,屬于“綠檔”企業。

優質項目的市場口碑和經營效益,也為中海低利率債券的成功發行提供了助力。而融資成本低,也就從“起點”上造就了中海超強的盈利能力。

二、上半年業績穩中有進,資金鏈安全系數高

中海向來有房企“利潤王”之稱。

在新冠疫情肆虐的2020年,中海依然實現合約銷售金額3607.2億元,合約銷售面積1917.3萬平方米,同比增長分別為12.5%和6.8%。銷售端的提升帶動營業收入持續增長,2020年中海實現營業收入1857.9億元,同比增長13.5%;實現凈利潤477.1億元,同比增加11.6%;

中海利潤率也依然維持在較高位置,2020年中海的毛利潤率和凈利潤率分別為30%和25.7%。在房地產行業整體受挫下行的背景下,中海仍保持高質量穩健發展。

2021年上半年,中海實現營業收入1078.8億元,同比增長21.7%,實現股東應占溢利207.8億元??鄢惡笸顿Y物業公允值變動收益后的股東應占溢利為192.3億元,同比上升10.9%。同期合約銷售額達2027.1億元,同比大增20.5%,合約銷售面積達1049.6萬平方米,同比增長10%。合約銷售均價為1.97萬元/平方米,同比增長9.5%??梢?,中海銷售額的增長更多來自價格提升驅動,銷售端整體表現穩健。

利潤方面的成績同樣體現了中海高質量發展。2021年上半年,中海毛利率為28.5%,凈利率為19.3%,保持行業一流水平。對比同行企業更能體現中海的高利潤率水平。Wind數據顯示,截至8月24日,已經披露2021年上半年業績的A股33家房地產企業平均毛利率為27.6%,平均凈利率為-9.5%。

近年來房地產行業不景氣,從今年上半年整個行業平均凈利率虧損的狀況也可以側面反映出,房地產行業分化愈發明顯,現金流狀況甚至直接關系到房企的生死存亡。

由于商票被計入應付賬款、應付票據中,避開了央行“三道紅線”對有息負債的監管,在房地產融資環境收緊的情況下,資金鏈狀況不佳的“踩線”房企更傾向于選擇簽發商票進行融資以緩解短期現金流壓力。

商票這個隱秘而龐大的資金池逐漸了引起監管重視。據財聯社報道,央行已將“三道紅線”試點房企商票數據納入其監管范圍,要求相關房企將商票數據每月上報。商票兌付情況正在成為房企資金鏈安全的重要風向標。

據愛德地產研究院統計,2020年末,在一眾大型房企中,恒大的商票余額在行業中遙遙領先,高達2053億元,綠地、融創的商票余額超200億元,碧桂園、華夏幸福和保利的商票余額超100億元,而中海的商票余額為0。截至今年上半年,中海仍為0商票,保持財務穩健,是中海實現長遠健康發展的基石。

三、下半年商業項目入市迎高峰,未來競爭優勢顯著

中海今年下半年的表現更加令人期待。

中海在2021年上半年新入市項目有6個,包括寧波中海大廈、北京金安中海財富中心A座等。2021年內新入市商業項目預計達21個,新入市項目建筑面積合計101萬平方米,推動商業在運營總面積增長20.7%。

下半年中海商業項目入市將迎來高峰期,預計有15個商業項目集中入市,包括位于南京、武漢、珠海、合肥的中海系甲級寫字樓,及位于北京、武漢、寧波、珠海的環宇系購物中心等。

除了資金,房地產市場供應端的另一道閘門就是土地。近日,據媒體報道,被納入“三道紅線”試點的數十家重點房企,已被監管部門要求買地金額不得超過年度銷售額的40%。這意味著,在“兩集中”供地政策下,中海這等“綠檔”企業在房企激烈的地塊爭搶中具有更大的優勢。

2021年上半年,中海新增土地儲備20宗(不含中海宏洋),權益購地金額達458億元。根據上半年1919.3億元的權益銷售額計算,中海的拿地成本占銷售額比重僅為23.9%,遠低于40%。根據風財訊智庫統計,2021年上半年共有22家企業權益拿地銷售比超過40%,其中包括越秀地產、保利發展、招商蛇口等國有房企,預計這些企業下半年將適當降低拿地力度。優質地塊資源是有限的,下半年的兩輪集中供地競爭將在一定程度上減小,資金寬裕的中海仍將保持積極拿地的狀態。

此外,中海還加大了非公開市場土地投資力度,積極推進“藍海戰略”,上半年通過多渠道獲取了大宗優質土地,包括產業資源整合項目——蘇州中泰項目、城市地標項目——蘇州460米超塔項目、棚改項目——長春潤德項目、城市更新單元前期服務項目——深圳龍崗南約項目等。

去年“三道紅線”試點以來,房地產行業進入降負債、降杠桿的階段,各大房企均加大銷售回款力度緩解現金流壓力。受行業兩集中和融資政策等因素影響,房企的現金流管理能力將持續面臨較大挑戰,隨著行業持續分化,中海這類融資優勢顯著、現金流管理能力強的房企將繼續正向循環,未來競爭優勢進一步擴大。

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